Fincas
Fincas en suelo rústico: lo que el comprador debe saber sobre la legalización
Muchas fincas tienen ampliaciones, piscinas o casas de invitados sin licencia completa. Desde 2025 Mallorca cuenta con un procedimiento temporal para legalizarlas.
El problema
En suelo rústico la edificación está muy limitada. Aun así, durante décadas se hicieron muchas ampliaciones sin licencia o sin ajustarse a ella. Lo que aparece en una ficha no siempre coincide con lo que existe legalmente.
La legalización extraordinaria
En 2024 Baleares creó un procedimiento de legalización extraordinaria. El Consell de Mallorca lo aplica desde su publicación en el BOIB el 15 de febrero de 2025. Las solicitudes pueden presentarse durante tres años.
- Requisito: debe haber prescrito el plazo en que la administración puede ordenar la restitución.
- Coste: una prestación económica al ayuntamiento sobre el coste de ejecución material de las partes no autorizadas: 10 % el primer año, 12,5 % el segundo y 15 % el tercero. A ello se suman arquitecto y tasas.
- Condiciones: medidas de mejora de la eficiencia energética o hídrica.
- Importante para el alquiler: las viviendas legalizadas no pueden comercializarse como alquiler turístico. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, el coste frena a algunos propietarios. Sin embargo, en determinadas casas la legalización y su coste pueden compensar plenamente, porque el valor aumenta de forma considerable.
Qué significa para el comprador
Antes de comprar conviene comprobar si registro, catastro y lo realmente construido coinciden y qué partes están legalizadas. Si hace falta legalizar, su coste y las posibles limitaciones del alquiler turístico deben entrar en la negociación del precio.
Puedo hacer revisar por un arquitecto las casas en suelo rústico antes de la compra. La valoración jurídica de cada caso corresponde a su abogado.
Fuentes: BOIB Nr. 21/2025 – Beschluss des Consell de Mallorca (derecholocal.es) · DIG – Legalización extraordinaria en suelo rústico