Fincas
Finca auf rustikalem Land: Was Käufer zur Legalisierung wissen sollten
Viele Fincas haben Anbauten, Pools oder Gästehäuser ohne vollständige Genehmigung. Seit 2025 gibt es auf Mallorca ein befristetes Verfahren, um sie zu legalisieren.
Das Problem
Auf rustikalem Land, dem suelo rústico, ist Bauen streng begrenzt. Über Jahrzehnte sind trotzdem viele Erweiterungen ohne oder abweichend von der Genehmigung entstanden. Was im Exposé steht, entspricht deshalb nicht immer dem, was rechtlich existiert.
Die außerordentliche Legalisierung
Die Balearen haben 2024 ein außerordentliches Legalisierungsverfahren geschaffen. Der Consell de Mallorca wendet es seit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 15. Februar 2025 an. Anträge sind drei Jahre lang möglich.
- Voraussetzung: Die Frist, in der die Behörde den Rückbau anordnen kann, muss abgelaufen sein.
- Kosten: Eine Abgabe an die Gemeinde, berechnet auf die Baukosten der nicht genehmigten Bereiche: 10 % im ersten, 12,5 % im zweiten, 15 % im dritten Jahr. Hinzu kommen Architekt und Gebühren.
- Auflagen: Maßnahmen zur Energie- oder Wassereffizienz.
- Wichtig für Vermieter: Legalisierte Wohnflächen dürfen nicht touristisch vermietet werden. Das wird im Grundbuch eingetragen.
In der Praxis schrecken die Kosten einige Eigentümer ab. Allerdings kann sich die Legalisierung mitsamt ihren Kosten bei bestimmten Häusern in jedem Fall lohnen, da der Wert dadurch erheblich steigt.
Was das für Käufer bedeutet
Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob Grundbuch, Kataster und die tatsächliche Bebauung übereinstimmen und welche Teile genehmigt sind. Ist eine Legalisierung nötig, gehören ihre Kosten und eventuelle Einschränkungen bei der touristischen Vermietung in die Preisverhandlung.
Ich kann Häuser auf rustikalem Land vor dem Kauf von einem Architekten prüfen lassen. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall übernimmt Ihr Anwalt.
Quellen: BOIB Nr. 21/2025 – Beschluss des Consell de Mallorca (derecholocal.es) · DIG – Legalización extraordinaria en suelo rústico